Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek: wie helpt het echt?

De meeste partijen overwegen een verandering voor huiseigenaren: het versneld afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale regeling, die huiseigenaren toestaat hun hypotheekrente van het belastbaar inkomen af te trekken, bestaat al tientallen jaren en heeft het eigenwoningbezit in Nederland sterk gestimuleerd. Maar de politieke wil lijkt nu te verschuiven: de overheid wil de regeling sneller afbouwen dan gepland.

Politieke motivatie achter het afschaffen

De hypotheekrenteaftrek wordt door veel partijen gezien als een dure regeling die vooral hogere inkomens bevoordeelt. Door de aftrek versneld af te schaffen, hoopt de overheid de fiscale inkomsten te verhogen en de woningmarkt te egaliseren, waarbij de voordelen meer verspreid zouden worden over de bevolking.

Wij zullen in dit artikel uitleggen waarom wij het afschaffen van de hypotheekrente een slecht idee vinden.

Voor- en nadelen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek

Zoals altijd hebben regelingen voor en nadelen. Het is altijd een afwegingen over wie meer of minder profiteert van een bepaalde regeling. Dat geldt natuurlijk helemaal voor een regeling als de hypotheekrente aftrek, omdat niet iedereen een eigen woning heeft.

Voordelen van afschaffing:

• Verlaging van de belastingdruk op arbeid via compensatie voor iedereen.

• Vermindering van fiscale ongelijkheid tussen huiseigenaren en huurders.

• Mensen met huurwoningen zonder huurtoeslag krijgen dan eindelijk ook een voordeel, omdat zij geen eigen woning hebben en geen huurtoeslagen.

Nadelen van afschaffing:

• Starters, die relatief het meest profiteren van hypotheekrenteaftrek, worden benadeeld.

• Mensen met huurwoningen met huurtoeslag krijgen een tweede voordeel, zowel huurtoeslag als een eventuele compensatie op lonen (kan je eventueel ook als voordeel zien).

• Voor investeerders verbetert hun concurrentiepositie ten opzichte van eigen woning bezitters omdat investeerders nu ook niet van de hypotheekrenteaftrek genieten; dit kan de prijzen voor starters en reguliere kopers opdrijven.

Impact op starters en andere groepen

Starters zullen direct worden geraakt omdat zij doorgaans de hoogste rente over hun relatief grote hypotheken betalen, maar hun inkomen is vaak nog relatief laag, waardoor ze in verhouding sowieso al weinig loonbelasting betalen.

Toch geldt de compensatie straks voor iedereen, inclusief mensen met lage hypotheeklasten of huurders die huurtoeslag ontvangen. Dit betekent dat juist de groep die het meest kwetsbaar is op de woningmarkt relatief minder voordeel haalt uit een potentiële nieuwe regeling.

Daarnaast kan de afschaffing investeerders in de kaart spelen. Woningen die interessant zijn voor starters, vooral in populaire steden, worden relatief aantrekkelijker voor verhuurders omdat starters minder financiële ruimte hebben om te concurreren.

Effect op aflossen en vermogen

Een veelgehoord argument is dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek huishoudens zou aanzetten tot sneller aflossen. Ons lijkt dat juist in werkelijkheid een misvatting. Hoewel de hypotheeklasten door het vervallen van de aftrek stijgen, verdwijnen de fiscale “kadootjes” die een stimulans tot aflossen vormden. Wij hebben nu al vrienden die er voor kiezen een deel van hun hypotheek niet af te lossen omdat ze daardoor maandelijks meer overhouden om te besteden aan vakanties of andere consumpties. Psychologisch gezien zullen juist meer mensen geneigd zijn om niet of minder af te lossen, omdat ze rekenen op waardestijgingen van hun woning en denken: “wie dan leeft, wie dan zorgt.”

Voor huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek betekent dit dat zij minder vermogen opbouwen via hun woning. Dit versterkt wederom indirect de positie van vastgoedinvesteerders, omdat de overwaarde die normaal bij verhuizing vrijkomt, kleiner wordt. Hierdoor blijft de concurrentiedruk op de woningmarkt relatief laag en profiteren investeerders van een stabielere prijsvorming.

Effect op aflossen en vermogen

Een veelgehoord argument is dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek huishoudens zou aanzetten tot sneller aflossen. Ons lijkt dat juist in werkelijkheid een misvatting. Onderzoek naar hypotheekaflossing in Nederland laat zien dat fiscale prikkels invloed hebben op het gedrag van huiseigenaren. Een paper van het CPB, gebaseerd op Nederlandse microdata, concludeert dat de kans dat huishoudens extra aflossen (“prepayment”) toeneemt naarmate de fiscale waarde van het aflossen stijgt — vooral voor huishoudens met meer dan circa €200.000 vermogen. cpb.nl

Wanneer de hypotheekrenteaftrek vervalt, verdwijnen deze fiscale voordelen die extra aflossen aantrekkelijker maakten. Dit suggereert dat de prikkel om extra af te lossen afneemt als het fiscale voordeel wegvalt, omdat huiseigenaren geen direct fiscaal rendement meer behalen op vervroegd aflossen.

Wij hebben nu al vrienden die er voor kiezen een deel van hun hypotheek niet af te lossen omdat ze daardoor maandelijks meer overhouden om te besteden aan vakanties of andere consumpties.

Bovendien wijzen gedragseconomen erop dat consumenten vaak anticiperen op waardestijgingen van hun woning, wat kan leiden tot het uitstellen van extra aflossingen — een vorm van psychologisch gedrag dat niet direct voortkomt uit fiscale prikkels maar uit verwachtingen over toekomstige woningwaarde.

Voor huishoudens met aflossingsvrije hypotheken betekent het wegvallen van fiscaal voordeel dat zij minder vermogen via hun woning opbouwen, wat indirect de concurrentiedruk op de woningmarkt kan beïnvloeden en relatief gunstiger kan zijn voor investeerders op de huurmarkt.

Vermogensongelijkheid en de hypotheekrenteaftrek

Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kan de vermogensongelijkheid in Nederland verder vergroten. Onderzoek van Economisch Statistisch Berichten (ESB) toont aan dat de vermogensverdeling verandert wanneer de hypotheekrenteaftrek vervalt. Omdat lagere en middenvermogens sterk afhankelijk zijn van vastgoed als grootste onderdeel van hun vermogen, komt een afvlakking van huizenprijsstijgingen hen relatief harder tegen dan hogere vermogensgroepen, die hun bezit breder gespreid hebben in bijvoorbeeld beleggingen en ondernemingsvermogen. Daardoor neemt de vermogensongelijkheid toe; het aandeel van de middenklassen in het totale vermogen daalt, terwijl dat van het hoogste deciel juist stijgt wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. esb.nu

Wat deze ontwikkeling extra relevant maakt is dat hogere inkomens doorgaans meer financiële instrumenten tot hun beschikking hebben om vermogen op andere manieren te vergroten — zoals via investeringen, aandelen of tweede woningen — terwijl midden‑ en lagere inkomens juist een van de belangrijkste traditionele manieren verliezen om vermogen op te bouwen: hun eigen woningbezit. Dit versterkt bestaande vermogensverschillen, omdat lagere inkomens minder kunnen profiteren van waardestijgingen van vastgoed en daardoor relatief achterblijven in vermogensopbouw. esb.nu

Wat zou dan wel helpen?

De vermogensongelijkheid neemt nog steeds toe en het eigenwoningbezit is daar de oorzaak van. Uiteraard profiteren de hoogste inkomensklassen hier nog steeds het meest van, dit mag in ons optiek wel aangepakt worden. In plaats van het afschaffen zou het invoeren van een maximale aftrek al enorm helpen. Daarnaast het aanvullend belasten van de eigen woning (eigenwoningforfait), hierdoor wordt wonen iets duurder, maar dit kan deels worden teruggeven aan de werkende klasse. Gepensioneerde worden hierdoor ook extra gestimuleerd om hun grote duurdere woningen in te ruilen voor een goedkopere woning om een deel van de lasten te verlagen, want bij een afgelost huis heb je alleen maar de kosten (eigenwoningforfait) en niet het fiscale kadootje (hypotheekrenteaftrek). Volgens ons worden hiermee de starters het beste gestimuleerd, werken beloond en vermogensongelijkheid een klein beetje verkleind.

Conclusie

De vraag is uiteindelijk wie de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op zichzelf staand werkelijk helpt. Het lijkt erop dat het vooral gaat om de staatskas. Gaat het om het stimuleren van eigenwoningbezit en vermogen bij huishoudens, of om het bevoordelen van investeerders en het nivelleren van onze samenleving?  Dat laatste is uiteraard wel enorm van belang. Een gelijkere samenleving is een veiligere en gelukkigere samenleving. Maar is het versneld afschaffen van de hypotheekrente nu echt de juiste manier daarvoor?

Voor de starters en gewone huiseigenaren lijkt de maatregel vooral nadelig, terwijl huiseigenaren met een lagere hypotheek (zoals wij), hogere inkomens (wij) of investeerders (ook weer wij) er voordelen uithalen die wij helemaal niet nodig hebben.

Wij vrezen dat deze maatregel vooral de verkeerde groep gaat helpen. Het kan de concurrentiepositie van investeerders versterken, de opbouw van eigen vermogen door huishoudens beperken en de woningmarkt voor starters verder onder druk zetten.

Wat vinden jullie?