Je hypotheekrente verlagen door een nieuwe taxatie: onze ervaring én wat jij moet weten

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren enorm gestegen. Voor veel huiseigenaren is dat vervelend als ze willen kopen, maar wél gunstig als je al een woning bezit. Want stijgt je woningwaarde, dan daalt je loan-to-value (LTV) en daarmee vaak ook je hypotheekrente. Dat kan je op maandbasis én over de hele looptijd veel geld schelen.

Wij maakten zelf gebruik van deze mogelijkheid. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe dat werkt, wat een taxatie kost, waarom niet elke vorm van taxatie meer wordt geaccepteerd en hoeveel wij uiteindelijk besparen.

Dit artikel is bedoeld voor iedereen die zich informeert over het herwaarderen van een woning om hypotheekrente te verlagen en wil weten of een taxatie de investering waard is.

Hoe rente-opslagen werken: onze situatie als voorbeeld

Veel hypotheekverstrekkers werken met risicoklassen. Hoe hoger de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning (loan-to-value), hoe meer risico de bank loopt en hoe hoger jouw rente-opslag.

Bij onze hypotheek zagen de risicoklassen er zo uit:

• Tot 100% LTV → rente: ± 1,80%

• Onder 80% LTV → rente: ± 1,58%

• Onder 60% LTV → rente: ± 1,35%

Wij wisten dus dat als onze woning in waarde zou stijgen (of als we extra zouden aflossen), we in een lagere risicoklasse zouden vallen en dus minder rente zouden betalen.

In 2022: Hypotheekrente verlagen dankzij de WOZ – maar dat werkt nu niet meer

In 2022 konden we onze woningwaarde nog verhogen door de WOZ-aanslag en de bijbehorende gemeentelijke taxatie in te dienen. Daarmee kwamen we onder de 80% LTV en daalde onze rente.

Maar inmiddels accepteren steeds meer hypotheekverstrekkers deze WOZ-waardes niet meer. Ook bij ons niet.

Onze geldverstrekker eist nu een gevalideerde NWWI-taxatie.

❓ Wat is een NWWI-taxatie?

NWWI staat voor Nederlands Woning Waarde Instituut.Het NWWI controleert of een taxatierapport voldoet aan alle strenge eisen. Een woning kan dus niet zomaar "te hoog" of "te laag" worden getaxeerd: het rapport moet volledig herleidbaar, onderbouwd en controleerbaar zijn.

Hypotheekverstrekkers steunen op een NWWI-taxatie omdat:

• alle taxateurs gecertificeerd zijn

• elke waardering wordt gecontroleerd

• het rapport uniform en objectief is

• het voldoet aan hypotheeknormen (NHG / banken)

Het is dus de meest geaccepteerde en betrouwbare vorm van taxatie.

Of de kwaliteit echt veel hoger is, is natuurlijk de vraag, maar het is wel een constant product dat wordt opgeleverd.

Desktop taxatie als goedkoper alternatief — maar niet voor iedereen

Voor sommige woningen worden nog Calcasa desktop taxaties geaccepteerd.Deze kosten ongeveer €95 en zijn daarmee véél goedkoper dan een volledige taxatie.

Een desktop taxatie werkt op basis van data, vergelijkbare verkopen en algoritmes. Erg handig, maar:

• niet elke woning is geschikt (bijv. unieke woningen of woningen zonder voldoende vergelijkingsdata)

• niet elke geldverstrekker accepteert deze methode

• soms wordt alsnog een fysieke controle gevraagd

In ons geval werd de desktopvariant niet geaccepteerd. Daarom kozen we voor een volledige NWWI-taxatie.

Onze nieuwe taxatie: waarom we voor onze eigen makelaar kozen

In oktober besloten wij opnieuw een taxatie te laten uitvoeren, dit keer door dezelfde makelaar die ons huis destijds verkocht had. Wij denken hiermee de volgende voordelen te hebben:

• ze kende de woning al

• ze wist welke verbeteringen we hadden aangebracht

• ze kon goed inschatten hoe onze woning zich verhoudt tot recente verkopen

Maar we gunnen het deze partij ook, het een lokale onderneming (familiebedrijf) die altijd snel reageert en prettig communiceert.

Maar: taxeren blijft een beetje subjectief

Een taxateur kijkt natuurlijk naar harde factoren zoals:

• woonoppervlakte

• perceel

• bouwjaar

• energielabel

• staat van afwerking

• voorzieningen in de wijk

Maar uiteindelijk blijft waarde deels interpretatie. De woningmarkt is geen perfecte markt — prijzen kunnen enorm verschillen. Zoals vaak gezegd wordt: “Het is wat de gek ervoor geeft.”

Een taxateur zal nooit buiten de realiteit treden, maar wél meedenken binnen redelijke bandbreedtes. Onze ervaring: communiceer je doel vooraf. Vertel dat je de taxatie laat uitvoeren voor renteverlaging. Een goede taxateur houdt daar rekening mee, zonder onrealistisch te worden.

Wat kostte onze taxatie?

De prijs kan flink verschillen per regio en per taxateur.

• Onze taxatie: ± € 750 (lokale taxateur)

• Gebruikelijke tarieven: € 500 – € 900

• Desktop taxatie: ± € 95 (maar beperkt geaccepteerd)

Wij betaalden bewust iets meer voor een taxateur die onze woning goed kende. Of dit slim is hangt af van je situatie, maar het kan zeker helpen om tot een realistische — en hopelijk gunstige — waardering te komen.

Wat levert een taxatie op? Onze besparing

Dankzij de nieuwe taxatie daalde onze rente opnieuw. Dat merkten we direct:

Onze maandlasten gingen met een paar tientjes omlaag, maar…

… het effect bij een annuïtaire hypotheek werkt nét iets anders:

• Je rente daalt → lagere maandlasten

• Maar je aflossingsdeel stijgt → je bouwt sneller vermogen op

Dat betekent dat de totale maandbetaling iets minder daalt dan je zou verwachten, maar financiële winst is er zeker. Een lagere risico-opslag kan bij een hoge hypotheek soms wel €100 per maand schelen — deels direct, deels via extra aflossing.

Is de taxatie fiscaal aftrekbaar?

Helaas: nee, deze taxatie is niet fiscaal aftrekbaar.

Waarom niet?

Een taxatie is alleen aftrekbaar als het bedoeld is voor het krijgen van een nieuwe hypotheek (bijvoorbeeld bij aankoop of oversluiten).Bij renteverlaging blijft je hypotheek echter gewoon bestaan — alleen de risicoklasse verandert. Daarom ziet de Belastingdienst dit niet als aftrekbare financieringskosten.

Is een nieuwe taxatie het waard? Onze conclusie

Voor ons was de taxatie absoluut de moeite waard. De kosten van €750 verdienen we terug via lagere maandlasten én een snellere aflossing. Bovendien is de kans groot dat we in de toekomst nóg een lagere risicoklasse kunnen bereiken.

Voor jou kan het ook interessant zijn wanneer:

• je woning de afgelopen jaren flink in waarde is gestegen

• je LTV net boven een risicogrens hangt

• je hypotheekverstrekker rentekorting biedt bij lagere risico-opslag

• je makkelijk genoeg de taxatiekosten terugverdient

👉 Controleer dus eerst goed welke taxaties jouw geldverstrekker accepteert en welke risicoklassen zij hanteren.