Vastgoed in het buitenland: Moeite waard of niet?

Het idee klonk in het begin eigenlijk heel simpel. Vastgoed kopen. Verhuren. Maandelijks huur ontvangen. Ondertussen wordt de bankrekening elke maand door iemand anders gevuld terwijl jij zelf lekker geld kan tellen. Waarna je dat “gewoon” een aantal keer doet (sneeuwbaleffect) en binnen de kortste keren ben je binnen. 

Maar werkt dat dan ook echt zo? 

In deze blog delen we onze ervaring in de praktijk en hoe het écht is om vastgoed in het buitenland te verhuren. Niet hoe het eruit ziet in een spreadsheet, maar hoe het voelt (en loopt) in het echte leven, met alle fouten (nou ja, waarschijnlijk niet alle) die wij gemaakt hebben. 

Waarom vastgoed ?

Vastgoed is een investering die een relatief lage volatiliteit heeft. Er zijn weliswaar periodes dat de prijzen dalen en er zijn periodes dat prijzen stijgen. Het voordeel voor impulsievere personen als wij, is het handig dat je woning niet in een opwelling kan kopen of verkopen zoals een aandeel. Een oom of vriend zal je ook geen specifiek huis aanpraten die je “moet” kopen. Bij aandelen of crypto heb je dat natuurlijk alleen maar, zeker in een stijgende markt. 

Hoe begin je dan?

Het begon voor ons eigenlijk per ongeluk. In 2016 scheidde de ouders van A waardoor onze (schoon)moeder genoodzaakt was het huis te verkopen, want alleen kon ze haar man niet uitkopen. Iedereen had een grote emotionele band met het huis en haar jongste zoon woonde ook nog thuis. 

Wij hadden net zelf onze eerste woning gekocht en de rentes waren toen enorm laag. Een persoonlijke lening kon je toen voor ongeveer 3,5% rente krijgen. Met wat stunt en vliegwerk, namen wij een maximale persoonlijke lening om onze (schoon)vader uit te kopen. 

In zo’n super vervelende situatie voor op persoonlijk vlak binnen de familie viel financieel eigenlijk alles op zijn plaats. De huizenprijzen waren zeer laag en stonden net op het punt om te stijgen (dat wisten we natuurlijk nog niet). De rentes waren laag. Ons huis werd gebouwd, maar wij konden bij beide samen voor dezelfde werkgever tijdens de bouw voor werk naar India (dus 6 maanden geen woonlasten). Binnen een jaar konden wij de persoonlijke lening aflossen en zo begon eigenlijk de start van ons eerste “investeringsproject”. 

Uiteindelijk is onze (schoon)moeder naar een andere woning verhuist en blijft zolang ze leeft ons aandeel gewoon in haar huis zitten, zodat zij de rest van haar leven comfortabel kan leven naar haar eigen wensen. 

Gedurende de maanden in India begonnen vaker te dromen over meerdere huisjes en boeken te lezen over investeren. Met name Rich Dad, Poor Dad is een enorm motiverend boek geweest (al denk ik nu anders over zijn methodes). 

Na terugkomst in Nederland, in 2017, heeft het nog twee jaar geduurd voordat wij de volgende stap namen. De rentes waren zelfs nog later in 2019 en de prijzen waren voor het eerst weer gestegen. Onze woning konden wij zo goed herfinancieren dat wij 100k uit onze woning konden onttrekken maar dat wij er qua maandlasten zelfs minder gingen betalen. 

Met dit bedrag hebben we uiteindelijk een (zeer) klein appartement (28m2) in het centrum van Budapest gekocht. 

Waarom vastgoed in het buitenland/Hongarije?

Voor ons begon het met een combinatie van verschillende factoren:

• Betere aankoopprijzen

• Huur/Woningwaarde verhouding iets gunstiger

• Onze sterke (familiaire)binding met Hongarije

• Toeval, dat het toevallig op het pad kwam

• Nu box 3 (belasting in Hongarije op vastgoed is iets lager dan box 3 Nederland)

Voor ons was het eigenlijk een logische keuze om voor vastgoed te gaan. We willen graag samen financieel vrij(er) worden en vastgoed voelde voor ons als de beste (en veiligste) keuze. 

Maar waar we ons op verkeken?De uitvoering.

De grootste fout die wij maakten

Wij dachten dat dit grotendeels passief zou zijn.

Niet volledig passief, maar wel:

• Af en toe checken

• Iets regelen

• En verder laten draaien

De realiteit:

Het is allesbehalve passief. Zeker voor A

Als het fout gaat, dan gaan vaak meerdere dingen tegelijkertijd fout. Daarnaast ben ik (J) qua ideeën, planning en financiën de gangmaker, maar in de uitvoering totaal nutteloos. Ik spreek de taal niet en kan daardoor weinig toevoegen in de uitvoering of administratie. Dit valt allemaal op de schouders van A. 

Afstand verandert alles

Toen we onze eerste stappen zetten in de wereld van buitenlands vastgoed, was de meest gehoorde tip: "Neem een lokale beheerder." Het idee dat je vanuit Nederland een lekkende kraan of een stroeve huurbetaling moet regelen in een ander land, schrikt veel mensen af.

Toch hebben wij besloten het beheer van onze long-term verhuur zelf te doen. In deze blog delen we hoe we dat aanpakken, wat de valkuilen zijn en waarom we deze keuze hebben gemaakt.

Waarom we niet voor een property manager kozen

De belangrijkste reden is simpel: Familieleden. Wij hebben meerdere familieleden die, als het nodig mocht zijn, ons zouden kunnen helpen door langs te gaan naar de locaties. Daarnaast spreekt A natuurlijk zelf de taal waardoor het regelen van dingen ook makkelijker te doen zou zijn. Daarnaast is het rendement natuurlijk ook van belang. Zo betaal je in Budapest bijvoorbeeld toch gauw 8% van de bruto huurprijs aan een beheerder. Als je kijkt naar de totale cashflow van een pand, is dat een flinke hap uit je winst.

Daarnaast merkten we bij ons eerste appartement heel snel een goede huurder hebben gevonden. Een makelaar vraagt 1 maand huur en als je het contract wilt vastleggen bij een notaris dan ben je weer 1 maand huur kwijt. Indien je dan ook nog een beheerder vraagt, dan duurt het wel heel lang voordat je een positief rendement maakt.

Liever een iets lagere huur met een goede behulpzame huurder die jarenlang blijft zitten, zodat je er jaren geen omkijken naar hebt. 

De systemen achter ons beheer op afstand

Zelf beheren betekent niet dat we elke maand op het vliegtuig stappen. Het betekent dat we systemen hebben gebouwd die het werk voor ons doen:

• Goede maar eerlijke foto’s: We publiceren de advertentie zelf op de Hongaarse funda, waarbij we het appartement er zo goed mogelijk uit te laten zien zonder te overdrijven.  

• Eerlijke prijs: Wij vragen nooit de hoofdprijs. Wij verhuren liever snel en aan een goede huurder.

• Referenties: Het liefst een huurder die we kennen. Dit is vaak via een kennis, werk, of een oude huurder. Want goede huurders, raden alleen andere goede huurders aan. Investeren in een goede huurder betaalt zich uit over een langere tijd. 

• Getekend contract: We laten de huurders een officieel contract tekenen bij een notaris. Hierdoor sta je uiteindelijk sterker mochten er toch problemen ontstaan.

• Het lokale netwerk: Dit is cruciaal. Dit kan je doen door een vaste lijst op te bouwen van klusjesmannen of aannemers. Wij hebben het geluk dat wij familie in de buurt hebben wonen waardoor hele kleine spoed dingen door hen opgelost kunnen worden. Maar je ontkomt er soms niet aan dat je een willekeurige aannemer moet opbellen om iets te fixen. (En ja dat gaat ook soms fout). 

• Contact: Hoe beter het contact is met je huurders, hoe makkelijker alles wordt. Daarin ben je zelf als eerste verantwoordelijk. Mensen reageren op hoe je zelf communiceert. Ben jij open, reageer je zelf, ben je vriendelijk en behulpzaam en toon je aan dat je ervoor wilt zorgen dat zij fijn kunnen wonen in jouw woning. Dan geef je hen ook het gevoel dat ze cashcow voor je zijn. Zij hebben immers ook recht op woongenot. Door hun dat te geven zal je merken dat elk klein probleempje door henzelf wordt opgelost (waar ze je pas maanden later eens over informeren). Ze zullen dus niet om de haverklap je bellen met een lekkende kraan of CV ketel dat niet werkt (omdat het bijgevuld had moeten worden). 

De uitdagingen van de lange afstand

Laten we niet doen alsof het altijd vlekkeloos verloopt. Of dat wij weten over hoe het allemaal perfect werkt. Er zijn momenten dat je vanuit Nederland machteloos staat.

1. Spoedjes: Opeens werkt de verwarming niet meer en het is -10 graden buiten. De huurder heeft zelf een dag gewacht om contact met je op te nemen, want het was al wat later op de dag en hoopte dat het probleem zich wel zelf zou oplossen. Dan op een moment dat het toch wel erg koud wordt binnen de woning bellen ze in paniek op. Tsjah wat doe je dan? In dit geval kennen wij geen verwarmingmonteurs en het is zondag, dus we kunnen ook geen installateur bereiken. Maar je kan deze mensen toch niet (letterlijk) in de kou laten zitten? Uiteindelijk kon een familielid er naar toe, met fotos van de CV ketel en ChatGPT kon achterhaald worden wat het probleem was (te weinig water - en we kregen uitleg hoe je dat dan kon vullen). Je denkt dat het misschien een klein probleem is, zeker als je zelf wat technischer bent (dat zijn wij dus niet en onze huurders ook niet), maar voor de huurder is het natuurlijk op dat moment wel een groot probleem. En voor hun een groot probleem is voor jouw ook een groot probleem. 

2. Groot onderhoud: Voor kleine zaken die ingepland kunnen worden kunnen we iemand langs sturen of maken we de afspraak met de huurders dat ze dingen zelf doen. Maar bij grote renovaties of schilderwerk moeten we fysiek aanwezig zijn voor planning of controle. Vaak past dat niet in een weekendje dus dan ben je weer afhankelijk van anderen.

Niet betalende huurders of leegstand

Vaak is dit toch wel de meest voorkomende reden waarom iemand niet zou investeren in vastgoed. Wij hebben dit in 7 jaar nog niet meegemaakt. Onze appartementen hebben nooit meer dan 2 a 3 weken leeg gestaan (behalve als we verbouwde). Daarnaast hebben ook alle huurders tot nu toe altijd op tijd betaald (of aangegeven dat het een weekje later zou zijn). 

Wij beseffen wel dat dit uniek is, niet iedereen zal deze ervaring hebben en ook wij zullen ooit tegen een verkeerde huurder aanlopen. Wij hebben dan weliswaar wel het geluk dat dit niet bij onze eerste huurder is gebeurd, want dan kunnen wij ons voorstellen dat je er dan gelijk geen zin meer in hebt. 

Is het de moeite waard?

Ja. Maar niet voor iedereen. Sowieso is vastgoed geen “get rich quick”. Het duurt lang, vaak wordt er nauwelijks iets verdiend in het begin. Je moet dus geduld hebben en kunnen accepteren dat sommige dingen fout gaan. 

Wat wij nu anders zouden (moeten) doen:

• Rustiger kijken naar de beste aankoop (je verdient het vooral op de juiste aankoop, niet of toevallig een hoge huur). Lees hier wat er gebeurd als je verliefd wordt op een woning

• Zelf handiger worden als je in Nederland iets koopt, of betere connecties leggen als het in het buitenland staat

• Altijd extra buffers aanhouden, want als er dan iets fouts gaat, dan kan geld nooit een issue zijn. Geld mag eigenlijk nooit een stressfactor zijn, want waarom doe je het anders überhaupt?

• Meer genieten. Investeren is net als met reizen. Vaak is het zoeken en samen dromen leuker dan het daadwerkelijk doen. Maar als je het dan doet, zie het dan ook als een ervaring en ervaringen kosten soms geld. 

Zou jij het overwegen om iets in het buitenland te kopen? Iets voor jezelf, bijvoorbeeld vakantiehuisje, of voor verhuur?