Investeren in Vastgoed in het Buitenland: Mooie Plannen vs. Praktijk

Introductie: het idee was beter dan de uitvoering

De afgelopen weken waren eerlijk gezegd best stressvol. Wat begon als een mooie kans om verder te investeren in vastgoed in Hongarije, veranderde al snel in een traject vol onzekerheden, regels en onverwachte wendingen.

Sfeer impressie van onze woning

Een familielid vroeg ons om samen te investeren in een woning. De financiering kon via hen geregeld worden tegen een aantrekkelijke rente van 3%. Op papier zag dat er goed uit. In de praktijk zat er één belangrijk probleem in: de looptijd was kort, waardoor er maandelijks een negatieve cashflow zou ontstaan — in vastgoedland zo’n beetje de grootste no-go die er is.

Toch besloten we mee te doen, omdat het familielid deze lasten niet alleen kon/wilt dragen.

In deze blog neem ik je mee in onze ervaring. Niet om een perfect verhaal te vertellen, maar juist om te laten zien waar het in de praktijk schuurt — en wat jij daarvan kunt leren.

Lees ook hier meer over onze ervaringen met vastgoed in het buitenland

Even terug naar de basis: wat is (negatieve) cashflow?

Voor beginners is dit misschien wel het belangrijkste begrip binnen vastgoed.

• Positieve cashflow: je houdt elke maand geld over

• Negatieve cashflow: je moet elke maand geld bijleggen

In ons geval: De huurinkomsten zouden lager zijn dan de maandlasten door de korte financiering. Dat betekent dus dat je structureel moet bijleggen. En dat is prima… zolang je daar bewust voor kiest én het kunt dragen.

Wij zijn gewend aan een negatieve cashflow. Tot nu hebben wij een aantal objecten kunnen kopen met geleend geld, waarbij wij telkens de lening binnen 2 a 3 jaar hebben afbetaald. Dat is per definitie een enorme negatieve cashflow. 

Investeren in Vastgoed in het Buitenland: net even anders dan Nederland

Wat we opnieuw hebben geleerd: je kunt Nederlandse aannames niet zomaar projecteren op een buitenlandse markt. En zelfs met onze ervaring van de laatste jaren is het telkens weer iets waar we bewust van gemaakt worden in het proces zelf. 

Reserveringsbedrag: “skin in the game”

In Hongarije is het gebruikelijk om bij acceptatie van een bod een reserveringsbedrag te betalen (vaak rond de €1.000).

• Verkoper: mag niet meer aan anderen verkopen

• Koper: committeert zich aan de aankoop

Maar: trek je je terug, dan ben je het geld kwijt.

Wij hebben dit in overleg met de eigenaren niet gedaan. Ze gingen akkoord om door te gaan zonder dit reserveringsbedrag te betalen. Dat voelde voor ons logischer, maar betekende wel dat we moesten varen op vertrouwen — iets wat in die markt minder gebruikelijk is.

Voorlopig koopcontract: 10% aanbetaling

Bij het tekenen van het contract (via een advocaat, in Hongarije doen ze deze zaken niet via een notaris) moet je:

• 10% van de woningwaarde aanbetalen

• Vaak zonder financieringsvoorbehoud

Dat laatste is belangrijk.

In Nederland is een financieringsvoorbehoud gebruikelijk (tenminste wij zouden het nooit zonder doen). In Hongarije wordt het nauwelijks gebruikt en ook niet echt gewaardeerd als je het voorstelt.

Cash is king

De markt heeft een duidelijke voorkeur voor “cash kopers”.

Dat zijn kopers die:

• Geen hypotheek nodig hebben

• Snel kunnen handelen

• Minder risico vormen voor de verkoper

In veel gevallen betekent dit ook dat de financiering al vooraf geregeld is, bijvoorbeeld via middelen uit Nederland.

Wij waren dit keer geen cash koper.Dus wij moesten wachten — en dat betekent automatisch meer onzekerheid.

Je neemt dus risico voordat je zekerheid hebt. Vooral dit gedeelte heeft ons dagenlang enorme stress bezorgd. Je weet maar nooit wat je in de tussentijd overkomt, waardoor je (tijdelijk) de financiering niet rond krijgt. 

Waarom we tóch het risico namen

Rationeel gezien weet je eigenlijk precies wat je moet doen in zo’n situatie: een stap terug. Even afstand nemen en opnieuw rekenen. Elke financiële blogger, vlogger of podcast hamert erop: je moet een aankoop zien als een investering. Een emotieloze businesscase.

En laat dat nou precies zijn waar het bij ons (nog steeds) vaak misgaat.

Begrijp me niet verkeerd: de cijfers kloppen meestal wel. Als we achteraf kijken, zijn de meeste deals zelfs gewoon goed geweest. Maar in bijna alle gevallen speelt er nog iets anders mee — we worden verliefd op het object.

En ja… liefde maakt blind.

Gelukkig stonden we er dit keer niet alleen in. We moesten ook ons familielid overtuigen. Ironisch genoeg was hij degene die ons had gevraagd om samen te investeren, maar wij kwamen met dit specifieke object aanzetten.

En niet zomaar een object.

Een appartement aan de hoofdstraat, met een balkon en uitzicht over de stad en een heuvel. Zo’n plek waar je direct een beeld bij hebt. Nog voordat je het doorhebt, zit je in je hoofd al op dat balkon. Zonnetje, wijntje, uitzicht… klaar.

Sterker nog: we zagen onszelf daar al wonen in de toekomst, als we ooit van Nederland naar Hongarije verhuizen.

En precies dát is het gevaar.

Want op het moment dat je dat plaatje ziet, verdwijnen de minpunten langzaam naar de achtergrond.

Gebreken worden “wel oplosbaar”. Risico’s voelen ineens minder zwaar.

En we waren niet de enigen.

Het familielid, maar ook onze (schoon)moeder — iedereen werd enthousiast. Iedereen zag zichzelf daar al zitten. Het werd meer dan een investering; het werd een gevoel.

Zoals je begrijpt: op dat moment was er eigenlijk geen ontkomen meer aan.

De FOMO (fear of missing out) woog zwaarder dan het potentiële financiële risico.

Toch is het belangrijk om hier eerlijk over te zijn.

Wij zouden nog steeds aanraden om zo zakelijk mogelijk naar je investeringen te kijken en emoties zoveel mogelijk buiten de deur te houden. Maar de realiteit is ook: elke situatie is anders, en wij zijn ook gewoon mensen.

En mensen… die laten zich soms leiden door gevoel.

Daarin zijn wij absoluut geen uitzondering.

Financiering: wachten zonder vangnet

Nu we besloten hadden om de koop door te zetten moet je natuurlijk de financiering daadwerkelijk regelen. Voor de financiering in Hongarije moet je ook tegelijkertijd 20% eigen geld inbrengen — wat vaak het minimum is in Hongarije.

Deze situatie brengt dus enkele vragen met zich mee:

• Gaan we de financiering krijgen?

• Hebben we op tijd voldoende eigen middelen?

Normaal al spannend, maar gezien de financiering in Hongarije niet door onszelf wordt geregeld en het ook nog eens niet in Nederland is zorgt dat voor een gevoel dat je niet in control bent. 

Herfinanciering: theorie vs. praktijk

Wij zaten zelf midden in een herfinanciering van onze eigen woning. Het idee was:

• Overwaarde opnemen

• Duurdere lening aflossen

• Restant weer investeren in vastgoed

Iets dat we al een keertje bij een vorige woning gedaan hebben en op papier een fluitje van een cent.

In de praktijk bleek het dit keer minder eenvoudig.

De bank stelde (in onze ogen onredelijke) aanvullende eisen:

• Onze duurzaamheidslening (1,8% rente) moest worden afgelost

• We moesten aantonen waar dat geld vandaan kwam

• Geleend geld gebruiken was geen optie (oké die is wel logisch)

“Gaten vullen met gaten” werd niet geaccepteerd

Uiteindelijk hebben we dit opgelost via een kleine schenking van mijn ouders om het laatste stukje te overbruggen.

Belangrijk inzicht: buffers zijn belangrijker dan optimalisatie

Wat deze situatie vooral duidelijk maakte, is het belang van een goede buffer.

Wij kwamen in een situatie waarin we mogelijk:

• Aandelen moesten verkopen

• Crypto moesten verkopen

• Wachten op aflopen deposito’s

En dat op een moment dat het misschien niet gunstig is.

Veel mensen focussen op:- maximaal rendement- “zoveel mogelijk geld in de markt”

Maar vergeten:- liquiditeit- flexibiliteit- rust

Een grote buffer voelt misschien inefficiënt, maar is in de praktijk vaak het verschil tussen rust en stress. En dat is precies de situatie waar wij in verzeild raakten. Op papier een vermogen waarmee je enorm veel dingen denkt te kunnen doen, maar doordat dit in een ander land ligt houdt de bank daar geen rekening mee. Gelden die niet direct beschikbaar zijn, waardoor je genoodzaakt bent een beroep te doen op familieleden. Iets dat je liever niet doet, zoals Dave Ramsey altijd quote uit de bijbel, de man die leent, is een knecht van de uitlener.

Gelukkig hebben wij het erg getroffen met onze familie en heeft het tot op heden nooit tot problemen geleid. 

Waar we nu staan (en waarom dat rust geeft)

Onze hypotheek in Nederland is inmiddels goedgekeurd.

Dat betekent:- We kunnen de woning sowieso betalen- Ongeacht de Hongaarse financiering

Dat geeft rust.

De Hongaarse financiering is nog steeds aantrekkelijker, dus de businesscase blijft beter als dat lukt. Maar het alternatief (20% aanbetaling verliezen) is simpelweg geen optie.

Hoe wij nu verder kijken

De komende periode gaan we op zoek naar een volgende investering.

Budapest hebben we voorlopig losgelaten:

• Prijzen zijn sterk gestegen

• Buiten ons huidige bereik

• Huur vs woningwaarde is uit elkaar gegroeid. 

In plaats daarvan kijken we naar kleinere steden, met één belangrijke eis:

• ligging aan de hoofdstraat

Waarom?

Omdat dit type vastgoed:

• Altijd beter verhuurbaar is

• Meer vraag houdt

• Ook in slechtere markten beter verkoopbaar blijft

c

Zelfs bij:

• economische tegenwind

• dalende bevolking

Praktische tips voor beginners voor aankoop

1. Begrijp je cashflow (echt begrijpen)

Reken niet te optimistisch. Neem alle kosten mee en wees eerlijk over risico’s.

2. Zorg voor een buffer

Niet alleen voor investeringen, maar ook voor onverwachte eisen van banken.

3. Verdiep je in lokale regels

Elk land heeft zijn eigen spelregels. En die kunnen grote financiële gevolgen hebben. Wij zouden niet in een ander land investeren als wij zelf geen connecties met het land hadden gehad. 

4. Regel financiering zo ver mogelijk vooraf

Hoe minder onzekerheid, hoe sterker je positie.

5. Denk in scenario’s

Wat als dingen anders lopen dan gepland?Want dat gebeurt bijna altijd.

6. Blijf koel

Neem je tijd om er goed over na te denken, zeker bij je eerste project. Wordt niet zoals ons verliefd op het huis of op het idee om een vastgoedinvesteerder te worden (dat is sowieso toch minder leuk dan je denkt). 

Veelgemaakte fouten

❌ Denken dat financiering vanzelf wel lukt

❌ Geen rekening houden met lokale gebruiken

❌ Negatieve cashflow onderschatten

❌ Geen buffer aanhouden

❌ Te veel vertrouwen op “het plan”

Conclusie: investeren is plannen, maar vooral omgaan met onzekerheid

Deze ervaring heeft ons vooral geleerd dat investeren minder draait om het perfecte plan en meer om hoe je omgaat met onzekerheid.

De theorie is vaak logisch.

De uitvoering is dat zelden.

Een goede buffer, realistische verwachtingen en flexibiliteit zijn uiteindelijk belangrijker dan het optimaliseren van rendement.