Appartementencomplex onleefbaar door jarenlange verbouwing: de schaduwkant van vastgoed verhuren

Toen wij in 2019 ons eerste appartement kochten, voelde dat als een enorme mijlpaal. Onze eerste echte investering. Niet alleen financieel, maar ook emotioneel. Het was het begin van een nieuw hoofdstuk: vermogen opbouwen, ervaring opdoen met vastgoed en misschien een stap dichter bij financiële vrijheid komen.

Vanaf het begin is het appartement verhuurd geweest. En eerlijk gezegd: daar hebben we altijd veel plezier uit gehaald.

Niet omdat we elk jaar de huur maximaal konden verhogen. Sterker nog, dat hebben we bewust niet gedaan. We vonden het belangrijker om goede huurders te hebben, een fijne relatie op te bouwen en iemand echt een thuis te bieden.

Onze huurders leerden we kennen als jong stel dat nog studeerde. In de jaren daarna zagen we ze stappen zetten in het werkende leven, hun passie vinden in banketbakkerij — waar wij soms ook letterlijk van mochten meegenieten — en uiteindelijk nadenken over het starten van een eigen gezinnetje.

Dat is de kant van vastgoed waar bijna niemand over praat.

In spreadsheets gaat het over rendement, cashflow, onderhoudskosten en waardestijging. Maar in de praktijk gaat het ook over mensen. Over woongenot. Over vertrouwen. Over verantwoordelijkheid.

In een eerder artikel schreven we al dat vastgoed in het buitenland op papier vaak simpel lijkt: kopen, verhuren, huur ontvangen en vermogen opbouwen. Maar de praktijk is minder passief dan veel mensen denken. Zeker als je op afstand beheert, verandert elk probleem direct in iets groters.

Dit verhaal is daar helaas een pijnlijk voorbeeld van.

Het plan: een volledige upgrade van het complex

Net voor de coronaperiode besloot de VvE om de zolder van het appartementencomplex te verkopen aan een investeerder. Die investeerder zou daar nieuwe appartementen realiseren, feitelijk een extra verdieping bovenop het bestaande complex.

In ruil daarvoor zou het hele gebouw worden gerenoveerd.

En dat klonk geweldig.

Er zou eindelijk een lift komen. Oude leidingen en elektra zouden worden vervangen. Het hele aangezicht van het complex zou worden opgeknapt. Voor bewoners zou het woongenot stijgen. Voor eigenaren zou de waarde van het complex waarschijnlijk toenemen. Voor nieuwe kopers zou het pand aantrekkelijker worden.

Op papier was dit precies het soort project waar iedereen beter van kon worden.

Bewoners kregen een beter gebouw. Eigenaren kregen waardevermeerdering. De investeerder kreeg ruimte om nieuwe appartementen te realiseren. En de VvE kreeg eindelijk de kans om achterstallige verbeteringen in één keer groot aan te pakken.

Maar zoals we eerder ook schreven in ons artikel over “mooie plannen vs. weerbarstige praktijk”: investeren draait niet alleen om het perfecte plan, maar vooral om omgaan met onzekerheid wanneer de uitvoering anders loopt dan verwacht.

En hier liep de uitvoering volledig uit de hand.

Van renovatieproject naar jarenlang bouwdossier

Steigers en rotzooi

Tijdens corona werd het project eerst uitgesteld. Vergunningen lieten op zich wachten. Daarna vielen investeerders weg. Vervolgens kwam er uiteindelijk beweging in het project en ging het complex volledig in de steigers.

Dat was vervelend, maar nog steeds te overzien. Een renovatie geeft nu eenmaal overlast. Stof, geluid, tijdelijke ongemakken: dat hoort er in zekere zin bij.

Alleen bleef het daar niet bij.

Toen het project eindelijk echt gestart was, ging de aannemer failliet. De bouw kwam stil te liggen. Niet een paar weken. Niet een paar maanden. Maar ongeveer een jaar.

Het gevolg: het gebouw stond nog altijd in de steigers, het dak lag deels open en overal was rommel. Voor bewoners betekende dit dat zij dag in dag uit in een bouwsituatie leefden zonder dat daar zichtbare vooruitgang tegenover stond.

Inmiddels duurt het hele traject al meer dan drie jaar. En hoewel er het afgelopen jaar weer aan het complex wordt gewerkt, is er voor bewoners en eigenaren nog steeds nauwelijks merkbare vooruitgang. De beloofde verbetering — de lift, de renovatie, het vernieuwde aangezicht, het hogere woongenot — voelt nog altijd ver weg.

Sterker nog: voor veel bewoners is de situatie niet verbeterd, maar verslechterd.

Wat wij aantroffen was schokkend

Onze huurders hadden de afgelopen jaren af en toe laten vallen dat ze overlast hadden van de werkzaamheden. Wij wisten dat het project moeizaam verliep. We wisten dat het langer duurde dan gepland. Maar doordat wij ver weg wonen, hadden wij geen goed beeld van de werkelijke situatie.

Pas toen onze huurders aangaven dat ze zich niet meer veilig voelden en wilden vertrekken, drong langzaam door hoe ernstig het was geworden.

En eerlijk gezegd: we geven ze groot gelijk.

Afgelopen maand namen wij de sleutel weer in ontvangst. Wat we aantroffen, was schokkend.

Overal lagen vuilniszakken. Stof. Peuken. Rommel. Een algehele sfeer van verval en misère. Niet het tijdelijke ongemak van een nette renovatie, maar het gevoel van een gebouw dat al jarenlang tussen belofte en chaos is blijven hangen.

Een complex waar mensen nog steeds wonen, maar waar je je oprecht afvraagt hoe lang dat redelijkerwijs nog van hen verwacht kan worden.

Veiligheid en woongenot onder druk

Het meest zorgelijke is niet eens alleen de rommel of de vertraging. Het is het gevoel van onveiligheid dat is ontstaan.

Er zijn meldingen van werknemers die na afloop van de werkdag drinken in een keet of leegstaand appartement. Er wordt gerookt bij ramen van oudere bewoners. De steigers staan aan de straatkant, waardoor het gebouw kwetsbaarder is geworden. Steeds vaker horen bewoners verhalen over mannen die ’s avonds via de steigers lopen en op ramen kloppen.

Voor een buitenstaander klinkt dat misschien als “overlast”.

Voor iemand die daar woont, is het veel meer dan dat.

Stel je voor dat je een oudere vrouw van boven de tachtig bent en je ’s avonds geluid hoort op de steigers voor je raam. Of dat je een jong gezin bent en je niet meer ontspannen thuis kunt zijn. Of dat je als huurder jarenlang netjes betaalt, maar je woonomgeving langzaam ziet veranderen in een bouwplaats waar niemand echt de controle lijkt te nemen.

Dan gaat het niet meer om rendement.

Dan gaat het om basisveiligheid. Om rust. Om waardigheid.

De machteloosheid van eigenaar zijn op afstand

Een belangrijke les uit deze ervaring is hoe machteloos je kunt zijn als eigenaar op afstand.

Als verhuurder ben je verantwoordelijk richting je huurder. Tegelijkertijd heb je bij dit soort VvE-projecten niet altijd directe controle over de uitvoering. Je kunt bellen. Mailen. Aandringen. Meldingen doen. De VvE benaderen. De aannemer aanspreken. Zelfs contact zoeken met de politie als bewoners zich onveilig voelen.

Maar dat betekent niet automatisch dat er snel iets verandert.

Onze oproepen aan de VvE, de aannemers en zelfs de politie hebben tot nu toe helaas niet geleid tot een structurele oplossing. En dat is misschien wel het meest frustrerende van alles: iedereen ziet dat het niet goed gaat, maar niemand lijkt in staat of bereid om het probleem echt op te lossen.

Voor ons is dat vervelend. Voor de mensen die er nog wonen, is het dagelijkse realiteit.

Wij hebben het geluk dat wij niet afhankelijk zijn van de huurinkomsten uit dit appartement. We kunnen de tijd uitzitten. Dat is financieel ongemakkelijk, maar niet levensontwrichtend.

Voor andere eigenaren ligt dat anders. Zij kunnen hun woning waarschijnlijk niet verkopen zonder grote verliezen te nemen. En voor bewoners die geen alternatief hebben, is verhuizen misschien helemaal niet zo eenvoudig.

Dat maakt deze situatie extra wrang.

Vastgoed is niet passief wanneer het fout gaat

Een van de grootste misverstanden over vastgoed is dat het passief inkomen zou zijn.

Dat kan zo voelen zolang alles goed gaat. Een fijne huurder, weinig onderhoud, stabiele huurinkomsten, geen leegstand. Dan lijkt vastgoed bijna vanzelf te lopen.

Maar zodra er iets misgaat, verandert alles.

In ons eerdere artikel over vastgoed in het buitenland schreven we dat wij ons vooral hadden verkeken op de uitvoering. Niet op het idee. Niet op de spreadsheet. Maar op alles wat er gebeurt tussen aankoop, beheer, onderhoud, huurderscontact, lokale regels, aannemers en onverwachte problemen.

Deze renovatie heeft dat inzicht alleen maar versterkt.

Je kunt als eigenaar alles goed willen doen. Je kunt een eerlijke huur vragen. Je kunt goede huurders hebben. Je kunt buffers aanhouden. Je kunt netjes communiceren. En toch kun je terechtkomen in een situatie waarin externe partijen, vertragingen, faillissementen en slecht projectmanagement het woongenot volledig onderuit halen.

Dat is geen reden om nooit meer in vastgoed te investeren.

Maar het is wel een reden om eerlijker te zijn over de risico’s.

Wat wij hiervan leren als vastgoedinvesteerder

Deze ervaring heeft ons niet alleen financieel, maar vooral menselijk geraakt.

Wij begonnen met vastgoed omdat we geloofden in het opbouwen van vermogen, maar ook omdat we het mooi vonden om iemand een fijne woonplek te bieden. Dat laatste klinkt misschien soft in de wereld van investeren, maar voor ons is het juist belangrijk.

Een woning is iemands thuis.

Daarom voelt deze situatie zo verkeerd. Onze huurders hebben jarenlang met plezier in het appartement gewoond. Ze waren mensen met wie we een prettige relatie hadden opgebouwd. Mensen die hun leven aan het opbouwen waren. En uiteindelijk moesten zij weg omdat het complex waarin zij woonden onveilig en onleefbaar begon te voelen. Dat is pijnlijk.

Wij hopen vooral dat de situatie voor de overgebleven bewoners snel verbetert. Voor de oudere bewoners. Voor de gezinnen. Voor iedereen die daar nog steeds elke dag woont tussen steigers, stof en onzekerheid.

Want uiteindelijk is een appartementencomplex niet zomaar vastgoed.

Het is een plek waar mensen moeten kunnen leven.